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会员风采|副理事长单位——广西壮族自治区建筑科学研究设计院积极探索“好房子”建造
2024-11-15   


好房子的建设是一个长期过程,作为满足人民群众美好生活需要的重要承载者,我会副理事长单位——广西壮族自治区建筑科学研究设计院(以下简称广西建科院)一直在提高住宅品质、改善安居质量的道路上不断探索实践,取得了显著的成果,河池市大任产业园保障性租赁住房项目便是好房子探索实践的成功典范。该项目是广西建科院工程总承包项目,从用地规划调整、项目建议书、可研、保租房认定、方案、初步设计及施工图,为业主提供专业的一站式服务。该项目以工业园区内社区服务为载体,通过前期供需配比调研,围绕园区职住平衡,配套园区绿色低碳产业邻里社区产业工人及高管楼,建设多场景结合,集配套服务、居住、生活为一体的漫步式生活街区,满足产业园企业员工的住房需求,加快完善住房保障体系,促进园区实现产城融合。项目设计满足节能等强制性通用规范要求,并植入绿色低碳理念,实施全装修成品交房,同步推行投融资、规划设计、建设、运营一体化模式,为业主实现资产证券化的目标进行全过程管控。该项目于20232月签订合同,至12月已完成80%的回款。项目的建设已获得2852.71万元中央补助资金及3.2亿元银行贷款额度(已发放贷款1.1亿元),各项服务均获得业主方、总包方的一致好评。

1.供需调研

项目前期对产业园区内14个企业共4291人及入园意向企业进行了住房租赁意向调查,通过供需配比调研,围绕职住平衡,配套1579套园区职工楼,分期建设,目前完成了市场地块地下室及7#8#楼,共331套,包含单套间E52套、一房一厅F104套、单套间D175套,企业报名351套,供不应求,满足产业园建设发展需求,加快完善住房保障体系,促进园区实现产城融合。

2.整体布局

项目综合市场地块以社区服务为载体,多场景结合,集商业、居住、生活为一体的漫步式生活街区,设置礼仪广场、社区广场主要空间节点,通过主街纵向串联形成生活空间主轴,楼间横向街道形成渗透界面,院落式围合节点,进一步丰富空间形态和趣味,为形成不同的生活场景提供可能。造型上通过公建化立面设计手法,形成富有韵律变化的表皮肌理,展现出精致简洁的建筑造型。

项目孵化中心地块内建筑单体临江建设,沿江呈扇形伸展布置,建筑造型采用一体化设计,将阳台、卫生间、空调外机等元素通过曲线线条有机统一,形成现代简约的建筑造型。视线上整体以沿江方向为主要的视觉朝向,充分发挥项目的自然资源优势,提高居住品质和商品价值。景观上通过借景与造景双管齐下,住户既可远眺四周山清水秀的开阔景观,又可享受内部休闲趣味的怡人景观。

3.户型设计

项目综合市场地块定位为职工配套宿舍楼,在户型设计上主要以40平方米至55平方米的单套间及一房一厅户型为主。项目孵化中心地块定位为高管楼,在户型设计上主要以70平方米面积的一房一厅、Loft及大单间户型为主,满足大任产业园企业高管居住需求,适当提升社区生活品质。

4.绿色低碳好房子探索实践

本项目秉承好房子建设理念,所谓好房子的定义是:以满足人民对美好生活不断增长的需求为出发点,旨在实现从住有所居住有宜居的转变。它必须满足以下基本标准:健康舒适、安全耐久、绿色低碳、智能便捷、和谐美好。按全装修标准建设,配套家电、家具、智能锁等软硬装修,考虑地方经济水平及成本控制,本项目按《绿色建筑评价标准》(GB/T50378-2019)基本级进行设计建造,将景观结合海绵城市及可再生能源设计。项目规定性指标满足广西壮族自治区《居住建筑节能设计标准》(DBJ/T45-096-2022)规定的各项指标,满足节能通规要求。项目可再生能源应用主要采用太阳能光电技术,通过在屋面铺设高效太阳能光伏板,供项目地下室及公共区域照明用电。项目通过景观设计手段,设置下沉绿地、复杂型生物滞留、透水铺装、雨水回收调蓄池、地面生态停车场、地面绿地等海绵城市技术措施,综合市场地块年径流总控制率70.53%,年污染物去除率52.90%,孵化中心地块年径流总控制率为70.35%,年污染物去除率为52.77%,均符合《河池市海绵城市建设专项规划》场地内多年平均径流量控制率≥70%,年径流污染消减率≥50%的要求。

本项目采用EPC总承包模式,2023年由于在建设阶段人工费与材料费上涨,实际预算超出了中标价格,使得项目成本难以得到充分覆盖。为此,我们通过优化设计来进一步节省资金,并降低整体施工的难度。

项目按照《建筑碳排放计算标准》(GB/T51366-2019),可实现建筑全生命周期碳排放分析,包含建材生产、运输、建造、运行、拆除、碳汇计算等内容。经计算,综合市场地块9栋楼保租房的碳排放强度在2016年执行的节能设计标准的基础上降低了40-59%,碳排放强度降低了7.06-16.94kgCO2/(•a);孵化地块6栋楼保租房的碳排放强度在2016年执行的节能设计标准的基础上降低了41.5-48.5%,碳排放强度降低了24.17-26.60kgCO2/(•a)。以孵化地块为例计算,设计优化前,碳排放总量为2932.07tCO2, 优化后,碳排放总量为2199.05tCO2, 比优化前总量减少了733.03tCO2,,减碳效果显著。项目荣获2023年度中国建筑科学研究院有限公司《工程数字化2023绿色低碳建筑数字化优秀应用项目》。

5.土地使用

项目综合市场地块、孵化中心地块原用地性质分别为三类工业用地、教育科研用地,通过论证调整控制性详细规划的可行性,将地块切分,在园区单独划出居住用地用于建设保障性租赁住房,项目地块用地性质调整为二类居住用地。本项目在符合法律法规和符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,用于建设保障性租赁住房,并变更土地用途,不补缴土地价款。项目的地块变性可以充分挖掘地块价值,提高土地高效利用,实现土地资源的集约化利用,增加商业兼容比,促进各业态功能复合。

6.设计优化

本项目为EPC总承包,限价设计贯穿全过程,因项目后续建设阶段人工费上涨及上控价下浮,导致实际预算价高于中标价,无法覆盖项目建设成本。市场地块与孵化地块经过与业主及施工总包方多次探讨后进行二次优化设计,项目综合市场地块通过优化结构基础、栏杆材料、部分结构连板、屋面ALC造型、绿化屋面、部分工程做法、智能化设备、消防喷淋、亮化工程等设计内容;项目孵化中心地块在保证保租房套数不变的前提下,通过减少4#楼和相应地下室及优化地块西南角高边坡支护、结构基础、户型、建筑外立面造型、地块内水渠改造、智能化设备、亮化工程等设计内容,项目结合实际建设情况及后期运营需求,通过设计优化,项目共计节约建设资金1323.2万元,同时大大降低了项目的整体施工难度,确保项目有序推进。

本项目的建设一定程度上解决了园区产业人口的住房需求,优化园区用地结构和住房供应结构,提升园区的形象和品位,有助于促进区域经济社会的协调发展,提升本地居民及新市民的生活质量和空间环境品质,增加园区开发带来的人口、产业等多方联动效能,促进园区产业可持续发展,是坚定实施扩大内需战略、构建新发展格局的重要路径。依托项目的建设,广西建科院分别以保障性住房是绿色低碳排头兵”“双碳目标下产业邻里社区绿色低碳实践”“双碳目标下产业园区保障性租赁住房好房子建设实践路径探索为题,在20235月沈阳召开的第十九届国际绿色建筑与建筑节能大会、202311月深圳召开的可持续建筑环境亚太地区会议、202410月北京召开的建设好房子中国建造高质量发展论坛等全国性会议上作了三次宣传和经验分享。

未来,广西建科院将牢牢抓住让人民群众安居这个基点,以实现让人民群众住上更好的房子为目标,持续研究和探索建造好房子的创新实践,为提高住宅品质、推动绿色低碳发展贡献智慧和力量。

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